Augen auf beim Grundstückskauf

Auch wenn sich die Bauzinsen nach wie auf einem historischen Tiefststand befinden, steigen auf der anderen Seite die Baukosten immer weiter an. Umso wichtiger ist es, bei der Vertragsgestaltung des Bauvertrags darauf zu achten, dass bei den beim Hausbau anfallenden Steuern keine unnötigen Risiken und Zusatzbelastungen entstehen. Nach allgemeinem Verständnis fällt bei einem Grundstückskauf in Bayern 3,5 % Grunderwerbssteuer an, während auf Bauleistungen 19% Umsatzsteuer zu entrichten sind. Dieser vermeintlich eindeutige Fall gilt jedoch nur dann, wenn der Grundstücksverkäufer und das Bauunternehmen voneinander unabhängig sind und nicht zwecks Grundstücksvermarktung und Bebauung in irgendeiner Weise zusammenwirken, sei es auch für die Bauherren nicht erkennbar. Andernfalls drohen steuerliche Mehrbelastungen und Komplikationen, über die COBURGER mit Rechtsanwalt und Steuerberater THOMAS BITTORF von der Kanzlei tb.legal gesprochen hat:

COBURGER: Was passiert, wenn der Grundstücksverkäufer selbst die Bebauung durchführt oder den Grundstückskauf und die Bebauung zusammen mit einem anderen Unternehmer anbietet?

THOMAS BITTORF: Die Sache ist nicht ganz einfach, aber man kann im Grunde folgende Grundkonstellationen unterscheiden: Ist Verkäufer und Bauunternehmer die gleiche Person und wurde eine Bebauung schon vor dem Grundstückskaufvertrag im Detail bautechnisch und finanziell durchgeplant und später die Verträge hierüber abgeschlossen, egal in welcher Reihenfolge, fällt Grunderwerbssteuer nicht nur auf das Grundstück, sondern zusätzlich auch auf die Bauleistungen an.

Der Erwerbsgegenstand für Zwecke der Grunderwerbssteuer ist dann nicht nur das – noch – unbebaute Grundstück, wie man es beim Notar erwirbt, sondern das spätere bebaute Grundstück, quasi in dem fiktiv bebauten Zustand am Ende. Allerdings fällt in der Regel nach der Rechtsprechung in diesem Fall dann keine Umsatzsteuer an. Sind auf Veräußererseite mehrere Personen vorhanden – der eine verkauft , der andere bebaut – die aber zusammenwirken und intern abgestimmt handeln, fällt auf die Bauleistungen des Bauunternehmens zusätzlich Umsatzsteuer an und – wenn die Planung bautechnisch und finanziell wie oben vor dem Grundstückserwerb nahezu abgeschlossen war – zusätzlich Grunderwerbssteuer auf die Bauleistungen.

COBURGER: Ist das im letzteren Fall nicht eine Doppelbelastung für die Bauherren?

THOMAS BITTORF:  In der Tat, aber der Bundesfinanzhof und sogar der EUGH als letzte Instanz haben dies jedoch weder als verfassungswidrig noch EU-rechtswidrig angesehen und damit akzeptiert. Es treten somit erhebliche steuerliche Belastungsunterschiede bei vergleichbaren Sachverhalten auf, je nach dem, ob man mit dem Grundstücksverkäufer baut oder einem dritten Unternehmen.

Die Gefahr lauert, wenn der Bauherr von dem Zusammenwirken zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen nichts weiß und später nachträglich Grunderwerbssteuer auch auf die Bauleistungen zahlen muss. 

Das gleiche Risiko besteht, wenn in der ersten Konstellation – der Grundstücksveräußerer erbringt auch selbst die Bauleistungen – das Vorliegen dieses sogenannten einheitlichen Vertragswerks in der Grunderwerbssteuer verkannt wird und später diese Grunderwerbssteuer durch das Finanzamt nachfordert wird.